90 gün içinde tapulu eviniz elden gidebilir! Kentsel dönüşüm yasası TBMM'den geçti

Yeni kentsel dönüşüm yasası TBMM'den geçti. Bakanlık artık mevcutta bina bulunan alanları da rezerv alan ilan edebilecek. Önceden yalnızca boş alanlar rezerv alan ilan edilebiliyordu. Yeni düzenlemede artık mevcut binalar maliklere sorulmadan rezerv alan kapsamına alınabilecek.

90 GÜN İÇİNDE EV BOŞALTILACAK

Bakanlık istediği her yeri rezerv alan ilan edebilecek. Rezerv alan ilan edilen yerdeki konutlar mahkeme süreci dahil 90 gün içinde boşaltılacak. Kanun kapsamındaki yapıların tahliyesinin engellenmesi durumunda; mülki idare amiri tarafınca verilecek yazılı izne istinaden yeterli kolluk kuvvetiyle tahliye yapılacak. Rezerv alana alınan yerlerdeki konut sahiplerine bakanlık başka bir yerden konut verebilecek. Mesela diyelim Kadıköy'de mevcut bir binanın olduğu alan rezerv alan ilan edildi, bina 90 gün içinde yıkılabilecek. Konut sahibine ise duruma göre ya aynı yerden ya da başka bir ilçeden konut verilebilecek. Rezerv alanlardaki imar planı, parselasyon, ruhsat ve iskan aşamalarında bakanlık yetkili olacak, belediyeler by-pass edilecek.

MUHALEFET VEKİLLERİ OYLAMAYA DAHİ KATILMADI

Bu yasa 7 Kasım'da saat 23.45'te Meclis'te kabul edildi. Düzenleme 237 AKP ve MHP vekilinin kabul oyu, 82 muhalefet vekilinin ret oyu ile geçti. 281 vekil oylamaya bile katılmadı, bunların 195'i muhalefet vekili...

"BU YASA NASIL BU KADAR GÜRÜLTÜSÜZ SESSİZ SEDASIZ MECLİSTEN GEÇTİ ANLAMAK MÜMKÜN DEĞİL!"

Bu yasaya tepki gösterenlerden biri de televizyoncu Armağan Çağlayan oldu. Sosyal medya hesabından paylaşım yapan Armağan, "Bu yasa anayasal hak olan mülkiyet hakkının kaybolması demek. Yasa açık şekilde anayasaya aykırı. Ama tabii Danıştay var! Bu yasa nasıl bu kadar gürültüsüz sessiz sedasız meclisten geçti anlamak mümkün değil! Hiçbir muhalefet partisinden millletvekili olan avukat da mı okumadı yasayı? Partilerin hukuk danışmanları da mı okumadı?" diye sordu.

Bu yasa anayasal hak olan mülkiyet hakkının kaybolması demek. Yasa açık şekilde anayasaya aykırı. Ama tabii Danıştay var! Bu yasa nasıl bu kadar gürültüsüz sessiz sedasız meclisten geçti anlamak mümkün değil! Hiçbir muhalefet partisinden millletvekili olan avukat da mı okumadı… https://t.co/af3KisZvjg

— Armagan Çağlayan (@Armagan_caglaya) November 8, 2023

İŞTE SİZİ EVSİZ BIRAKACAK YASA

Kentsel dönüşüme yönelik düzenlemeler içeren "Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile Bazı Kanunlarda ve 375 sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun Teklifi, TBMM Genel Kurulunda kabul edildi.

Kanunla, 6 Şubat 2023'te meydana gelen Kahramanmaraş merkezli depremler sebebiyle genel hayata etkili afet bölgesi olarak kabul edilen yerlerde, bu depremlerin ve akabinde meydana gelen depremlerin etkisiyle oluşan hasarlarla bağlantılı olması kaydıyla, hak sahipliğine ilişkin işlemler hariç olmak üzere hasar tespit raporlarına dayalı olarak tesis edilen idari işlemlere karşı açılan iptal davalarında yeni usuller getiriliyor. Düzenlemeyle yargı süreçlerinin hızlandırılması amaçlanıyor.

Buna göre, 10 gün içinde ilk inceleme yapılacak ve dava dilekçesi ile ekleri tebliğe çıkarılacak. Savunma verme süresi dava dilekçesinin tebliğinden itibaren 15 gün olacak; bu süre bir defaya mahsus olmak üzere en fazla 10 gün uzatılabilecek. Savunmanın verilmesi veya savunma verme süresinin geçmesiyle dosya tekemmül etmiş sayılacak.

Yürütmenin durdurulması talebine ilişkin olarak verilen kararlara itiraz edilemeyecek.

Keşif ve bilirkişi incelemesi yapılması gereken hallerde, dosyanın tekemmülünden itibaren 15 gün içinde bulgu yapılacak. Tarafların hak ve menfaatlerinin korunması bakımından zorunluluk bulunan hallerde bulgu ve bilirkişi incelemesi, ilk incelemeyi müteakiben de yapılabilecek. Bilirkişi raporları 15 gün içinde mahkemeye teslim edilecek. Bilirkişilere ve bilirkişi raporlarına, raporun tebliğinden itibaren 7 gün içinde itiraz edilebilecek.

Duruşma yapılması, tarafların istemine ve mahkemenin kararına bağlı olacak. Duruşma davetiyeleri, duruşma gününden en az 15 gün önce taraflara gönderilecek.

Bu davalar dosyanın tekemmülünden veya ara karar, bulgu, bilirkişi incelemesi ya da duruşma yapılması gereken hallerde bunların tamamlanmasından itibaren en geç 15 gün içinde karara bağlanacak.

Verilen nihai kararlara karşı tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde istinaf yoluna başvurulabilecek. İstinaf dilekçeleri 10 gün içinde incelenecek ve tebliğe çıkarılacak. İstinaf dilekçelerine yanıt verme süresi 15 gün olacak. İstinaf istemi en geç 2 ay içinde karara bağlanacak.

Tam yargı davalarıyla bu madde kapsamındaki iptal davaları birlikte görülemeyecek. Bu maddenin yürürlüğe girdiği tarihten önce birlikte açılmış olan iptal ve tam yargı davaları ayrılacak ve bu davalar bulunduğu aşamadan itibaren görülmeye devam edilecek.

Düzenlemenin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış olan davalar hakkında da bu madde hükümleri bulunduğu aşamadan itibaren uygulanacak.

Buna göre işlemeye başlamış olan savunma verme süresi, bilirkişi raporuna itiraz süresi, istinaf başvuru süresi ve istinaf dilekçesine yanıt verme süresi değişmeyecek.

REZERV YAPI ALANLARI YENİDEN TANIMLANIYOR

Kanunla, dış finansman imkanlarının Kentsel Dönüşüm Başkanlığına, krediye ilişkin anlaşmadaki amaca sadık kalınarak kullandırılmasını sağlamak üzere düzenleme de yapıldı. Kamu Finansmanı ve Borç Yönetiminin Düzenlenmesi Hakkında Kanun'un "dış borcun tahsisi" tanımına "Kentsel Dönüşüm Başkanlığına" ibaresi eklendi.

Kanunla Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, özel bütçeli idare olarak teşkilatlandırılırken Dünya Bankası tarafınca finanse edilen kredinin Kentsel Dönüşüm Başkanlığına tahsisli olarak kullandırılmaya devam edilmesine yönelik düzenleme yapıldı.

Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun'daki "rezerv yapı alanı" tanımında değişikliğe gidildi. Rezerv yapı alanı tanımında yer alan "yeni yerleşim alanı olarak" ibaresi metinden çıkarılırken bu düzenlemenin gerekçesinde, uygulamada açılan davalarda, herhangi bir taşınmazın rezerv yapı alanı olarak belirlenebilmesi için meskun alanlar haricinde olması gerektiği yönünde değerlendirme yapılarak hüküm kurulduğu, yerleşim yerlerinde yer alan parsellerin de rezerv yapı alanı olarak belirlenmesinin mümkün olmasının amaçlandığı açıklandı.

Kanunla riskli yapı tespiti ve Hazine taşınmazlarının değerlendirilmek üzere Bakanlığa tahsisine ilişkin görev, hak ve yetkilerin bundan sonra Kentsel Dönüşüm Başkanlığınca kullanılmasını sağlamak üzere değişiklik yapıldı.

Buna göre, riskli yapı tespiti Kentsel Dönüşüm Başkanlığı veya idarece resen yapılabilecek. Uygulamada bazı maliklerce veya kiracılarca riskli yapı tespiti yapılmasının engellendiği ve kendi bağımsız birimlerinden tespit için numune alınmasına müsaade edilmediği görüldüğünden, riskli yapı tespitinin, gerekmesi halinde mülki idare amiri tarafınca verilecek yazılı izne istinaden yeterli kolluk kuvveti marifetiyle kapalı kapılar veya alanların açtırılması suretiyle yapılabilmesine imkan sağlanacak.

Riskli yapı tespitine ilişkin bilgileri ihtiva eden tutanak, riskli yapıya asılacak, maliklere e-Devlet Kapısı üstünden bildirim yapılacak ve ilgili muhtarlıkta 15 gün süreyle ilan edilecek. Tespite ilişkin bilgileri ihtiva eden tutanağın muhtarlıkta yapılacak ilanın son günü hak sahiplerine tebliğ edilmiş sayılacak.

Gerçek veya özel hukuk tüzel kişilerince mülkiyetlerindeki taşınmazların rezerv yapı alanı olarak belirlenmesi talebinde bulunulabilmesi için; bu taşınmazların yapılaşmaya esas arsa metrekaresinin yüzde 30'unun mülkiyetinin devrine muvafakat edilmesi veya aynı miktarın değerinin dönüşüm projeleri özel hesabına gelir olarak kaydedilmek üzere Kentsel Dönüşüm Başkanlığına verilmesi gerekecek.

90 GÜN SÜRE VERİLİYOR KOLLUK KUVVETİYLE TAHLİYE

Alanlarda uygulama süresince imar ve yapılaşma haklarının kısıtlanması ve alandaki yapılara verilen elektrik, su ve doğal gaz gibi hizmetlerin durdurulması mevzularında Bakanlığa verilen görev ve yetkiler Kentsel Dönüşüm Başkanlığınca kullanılacak.

İstanbul'da dönüşümü hızlandırmak için başlatılan "yarısı bizden" kampanyasının uygulanabilmesi için hak sahiplerine yapım için mali yardım yapılabilmesine yönelik kanunda düzenleme yapıldı.

Riskli yapıların yıktırılması mevzusunda Bakanlığa verilen görev ve yetkiler de bundan sonra Kentsel Dönüşüm Başkanlığınca kullanılacak.

Riskli yapıların yıktırılması için maliklere tek seferde 90 günden fazla olmamak üzere süre verilecek.

Kanun kapsamındaki yapıların tahliyesinin engellenmesi durumunda; mülki idare amiri tarafınca verilecek yazılı izne istinaden yeterli kolluk kuvveti marifetiyle tahliye yapılacak.

Başkanlık veya idare tarafınca yapılan veya yaptırılan riskli yapı tespit, tahliye ve yıktırma harcamaları, hisseleri oranında maliklerden öğrenim edilecek.

Kanun kapsamındaki yapıların tahliyesine ve yıktırılmasına ilişkin olarak ayni ve kişisel hak sahiplerine yapılacak tebligat, tahliye ve yıktırmaya ilişkin tutanağın yapıya asılması, maliklere e-Devlet Kapısı üstünden bildirilmesi ve ilgili muhtarlıkta 15 gün süreyle ilan edilmesi suretiyle yapılacak. Tahliye ve yıktırmaya ilişkin işlem, muhtarlıkta yapılan ilanın son günü ayni ve kişisel hak sahiplerine tebliğ edilmiş sayılacak.

Kentsel dönüşümlerde, yapı ruhsatı alınması da dahil olmak üzere tüm iş ve işlemler, hisseleri oranında maliklerin salt çoğunluğu ile aldığı karara istinaden yapılabilecek.

Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile Bazı Kanunlarda ve 375 sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun Teklifi TBMM Genel Kurulu'nda kabul edildi.

Kabul edilen kanuna göre, kentsel dönüşümlerde, yapı ruhsatı alınması da dahil olmak üzere tüm iş ve işlemler, hisseleri oranında maliklerin salt çoğunluğu ile aldığı karara istinaden yapılabilecek.

Salt çoğunluk ile karar alan malikler tarafınca, alınan karar ile anlaşma şartlarını ihtiva eden teklifin salt çoğunlukla alınan karara katılmayan maliklere, noter vasıtasıyla veya ilgili muhtarlıkta 15 gün süre ile ilan edilmek suretiyle bildirilecek.

Satış işleminin satış bedelinin eksik hesaplandığı gerekçesi ile iptal edilmesi durumunda, satış bedeli ile yargı sonucunda belirtilen şekilde hesaplanacak bedel arasındaki fark, hisseyi satın alan malik tarafınca hissesi satılan eski malike ödenecek.

Yoksul veya dar gelirli olarak kabul edilenlere verilecek bağımsız bölümler için hak sahibinin borçlanmasının gerekmesi fakat hak sahibinin borçlanma bedelini ödeyecek mali gücünün olmaması durumunda, hak sahibi adına isabet eden bağımsız birimin tapuda hak sahibi ile Başkanlık adına paylı mülkiyet esaslarına göre tescil edilmesi mümkün olduğundan, böyle bir durumda hak sahibinin üzerine kayıtlı ikamet edebileceği konut nitelikli başka bir gayrimenkulü yok ise bu bağımsız bölümler üzerinde hak sahibine ve hak sahibi evli ise işlem yapıldığı tarihteki eşine oturma hakkı tanınacak.

ARSA HALİNE GELEN TAŞINMAZDA ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ İÇİN DAVA AÇILABİLECEK

Kentsel Dönüşüm Başkanlığına devredilen Hazine taşınmazları; Bakanlığın bağlı, ilgili ve ilişkili kurum ve kuruluşları ile bunların iştiraklerine, belediyelere ve bunların şirketlerine, kamu kurum ve kuruluşları ile kamu kurumu niteliğindeki meslek kuruluşlarına, belediye ve mücavir alan sınırları içinde olup 30 Mart 2014 tarihinden önce üzerinde yapılanma olan taşınmazların ilk olarak yapı sahipleri ile bunların kanuni veya akdi haleflerine rayiç bedel üstünden; küçük sanayi sitesi yapılmak üzere bu amaçla kurulmuş kooperatiflere ve belediyelere ise rayiç bedelin yüzde 50'sinden az olmaması kaydıyla Başkanlıkça belirlenecek bedel üstünden doğrudan satılabilecek veya Başkanlıkça belirlenecek bedel üstünden doğrudan kiralanabilecek.

Kentsel Dönüşüm Başkanlığının ön alım hakkı, başkanlığın veya Hazinenin kanun kapsamındaki taşınmazlarda paydaş olup olmadığı ile bu taşınmazlarda paylı veya müstakil mülkiyet olup olmadığına bakılmaksızın, bu taşınmazların tamamen veya kısmen alanda veya parselde malik olanlar dışındaki üçüncü kişilere satışı durumunda kullanılacak.

Kanun kapsamındaki alanlar ve parsellere ilişkin olarak onaylanan imar ve parselasyon planları, ilgili Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğünde 15 gün süreyle ilan edilecek. Bu planlara itiraz, ilan süresi içinde ilgili Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğüne yapılacak ve itirazlar bakanlıkça 5 gün içinde değerlendirilecek. İtirazların reddedilmesi halinde, planlar başkaca bir onay işlemine gerek kalmaksızın ret kararı tarihinde kesinleşecek.

Düzenleme kapsamındaki uygulamalar ile bu uygulamalar için karar alınması ve uygulamaların yürütülmesi mevzularında Başkanlıkça lisanslandırılacak kuruluşlar etkinlik gösterebilecek.

Düzenleme kapsamındaki yapıların yıktırılmasından sonra arsa haline gelen taşınmazda ortaklığın giderilmesi için Türk Medeni Kanunu hükümlerine göre dava açılabilecek ama ortaklığın giderilmesi için dava açılmış olması, bu düzenleme kapsamında hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar alınmasına ve bu karara göre işlem yapılmasına engel teşkil etmeyecek.

Kanunla, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı yönetici kadrolarının mali ve özlük hakları da düzenlendi.

Kanunla riskli yapı tespiti, Kentsel Dönüşüm Başkanlığınca talep edilmesi halinde mülki idare amiri tarafınca verilecek yazılı izne istinaden yeterli kolluk kuvveti marifetiyle resen yapılabilecek.

Verilen sürede yapıların tahliye edilmemesi durumunda, mülki idare amiri tarafınca verilecek yazılı izne istinaden yeterli kolluk kuvveti marifetiyle tahliye ve yıktırmaya yönelik iş ve işlemler, Kentsel Dönüşüm Başkanlığınca yapılabilecek.

Hak sahipliği çalışmaları, hak sahibinin mevcut taşınmazının değeri ile yeni yapıda hak sahibine verilecek konut veya iş yerinin değeri gözetilerek veya Başkanlıkça karar alınması halinde kat karşılığı, hasılat paylaşımı ve benzeri usullerle yürütülecek.

Hak sahibinin borçlanmasının gerekmesi durumunda, borçlanma bedeli üstünden hak sahibi ile sözleşme yapılacak ve borçlanma bedelinin tamamı ödenmeden tapuda devredilemeyecek.

Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafınca inşa edilecek yapılara imar planlarında o maksada tahsis edilmiş olmak, uygulama imar planı ve mevzuata aykırı olmamak üzere mimari, statik, tesisat ve her türlü fenni mesuliyetin başkanlık tarafınca üstlenilmesi ve mülkiyetin belgelenmesi kaydıyla başkaca belge istenmeksizin müracaat tarihinden itibaren 30 gün içinde avan projeye göre yapı ruhsatı ve bu yapıların tamamlanmasının akabinde de 30 gün içinde yapı kullanma izni verilecek.

Kentsel Dönüşüm Başkanlığının gelirleri, genel bütçeden yapılacak Hazine yardımları her türlü nakdi, taşınır ve taşınmaz niteliğindeki bağış ve yardımlar, başkanlık tarafınca gerçek ve tüzel kişilere verilecek bilgi, belge ve hizmetler karşılığında alınacak ücretlerden, taşınır malların satışından veya kiraya verilmesinden ya da işletilmelerinden elde edilen gelirlerden, taahhütlerini tamamen veya kısmen yerine getirmeyen yüklenicilerden alınan tazminatlar ile gelir kaydedilen teminatlardan ve diğer gelirlerden oluşacak.

Dönüşüm projeleri özel hesabı 31 Aralık 2025 itibarıyla kapatılacak. Bu tarih itibarıyla söz konusu hesapta bulunan nakit tutarları bir yandan Başkanlık bütçesine öz gelir, diğer yandan mevcut veya yeni açılacak bütçe tertiplerine Başkanlıkça ödenek kaydedilecek. Özel hesaba ilişkin hak ve yükümlülükler başkanlığa devredilecek.

Kanunla , Bilirkişilik Kanunu'nda düzenleme yapıldı. Buna göre, 6 Şubat Kahramanmaraş merkezli depremler sebebiyle genel hayata etkili afet bölgesi kabul edilen yerlerde, 1 Ocak 2028'e kadar, adli ve idari yargı mercilerinde depremlerle bağlantılı olarak görülmekte olan iş, dava, soruşturma ve kovuşturmalarda bilirkişi görevlendirmesi yapılabilecek.

Asgari şartları taşıyan ama ilgili bilirkişilik bölge sıralamasında veya listelerinde yer almayan bilirkişilerin, ilgili kanunlardaki usule tabi olmadan görevlendirilmesine imkan tanınacak.

Teklifin yasalaşmasının peşinden TBMM Başkanvekili Gülizar Biçer Karaca, birleşimi bugün saat 14.00'te toplanmak üzere kapattı.