Ev Sahibi Yüzde Kaç Zam Yapabilir? 2025 - Maksimum Oran

Kira artış oranları, Türkiye’de yasal düzenlemelere göre belirlenmektedir. Bu artışın belirlenmesinde TÜFE oranları, piyasa koşulları, enflasyon dalgalanmaları ve taraflarca belirlenen sözleşme hükümleri etkin rol oynamaktadır. 2022 yılında yaşanan enflasyon dalgalanmalarının ardından kira artış oranlarına %25’lik bir sınır getirilerek kiracıların lehine bir düzenleme yapılmıştı. Ancak bu sınır yerini Temmuz 2024’de enflasyon koşullarına bıraktığından  kiracılar ve ev sahipleri, 2025 yılında kira oranlarının maksimum düzeyini öğrenmek istiyor.

Bu yazımızda kira artış hesaplama işleminin nasıl yapıldığını ve ev sahiplerinin 2025 yılında yüzde kaç oranında zam yapabileceğini ele alacağız. Ayrıca işyeri ve konut kiralarında yapılacak kira artış oranları hakkında da bilgi vereceğiz.

KIRA ARTIŞ HESAPLAMA NASIL YAPILIR? -

Kira artışı, Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanan Tüketici Fiyat Endeksi'nin (TÜFE) son 12 aylık ortalamasına göre hesaplanır. Örneğin, mevcut kira bedeli 10.000 TL ve TÜFE oranı %62,02 ise, artış miktarı 10.000 TL x %62,02 = 6.202 TL olacaktır. Bu durumda, yeni kira bedeli 10.000 TL + 6.202 TL = 16.202 TL olur. 

Dolayısıyla kira artış hesaplama işlemi sırasında artışın yapılacağı tarih ve 12 aylık TÜFE ortalaması baz alınır. Bu durumda ev sahipleri, TÜFE oranını aşmayacak şekilde kira zammı uygulamak zorundadır.

1 TEMMUZ’DAN SONRA UYGULANAN KIRA ARTIŞ ORANI NE KADAR?

1 Temmuz’dan itibaren geçerli olan yeni düzenlemeye göre kira artış oranlarının ev ya da işyeri fark etmeksizin 12 aylık TÜFE oranına göre belirlenmesi kararı alındı ve bu kararın 1 yıldan uzun süreli kira sözleşmelerine de uygulanmasına dair yeni düzenlemelere geçiş yapıldı. Dolayısıyla 2022’de belirlenen %25’lik kira artış sınırı kaldırıldı.

1 Temmuz 2024’den sonra belirlenen kira artış oranları, 12 aylık TÜFE oranlarına göre temmuz ayında %65,93, ağustos ayında ise %64,91 seviyesindeydi. Bu oranlar, bir önceki yılın aynı ayına tekabül eden TÜFE oranlarının 12 aylık ortalaması baz alınarak belirlendi. Kasım ayında yenilenecek konut ve iş yeri kira sözleşmelerinde zam tavan ücreti %62,02 seviyesinde gerçekleşti.

EV SAHIBI YÜZDE KAÇ ZAM YAPABILIR?

1 Temmuz 2024’den itibaren yürürlüğe giren düzenlemeler gereği son 12 aylık TÜFE ortalaması baz alınır. Dolayısıyla ev sahibinin yapabileceği zam oranı maksimum son 12 aylık TÜFE oranına göre belirlenir ve bu oranı aşamaz.

Örnek verecek olursak ekim ayı enflasyon verilerine göre 12 aylık TÜFE ortalaması, %62,02 seviyesinde belirlendiğinden ev sahipleri, kasım ayında maksimum %62,02 oranında kira zammı yapabilecek.

Başka bir ifadeyle kira artış oranları enflasyon verilerine dayanan TÜFE oranlarına göre değiştiği için 2025 yılında da ev sahipleri bu oranın üzerinde bir zam yapamayacak.

İŞYERI KIRA ARTIŞ ORANI 2025’DE NE KADAR OLACAK?

2025 yılında işyerlerine yapılabilecek kira artış oranı, TÜİK tarafından sunulan veriler gereği 12 aylık TÜFE ortalaması üzerinden belirlenecek. Nitekim 2025 kira artış oranı, işyerleri için TÜFE oranlarına göre belirlenecek ve belirlenen oranın üzerinde herhangi bir zam talep edilemeyecektir.

KONUT KIRA ARTIŞ ORANI 2025’DE NE KADAR OLACAK?

Konut kira artış oranlarının, %25’lik kira artış sınırının kaldırılmasının ardından enflasyon rakamlarına göre belirlenmesine karar verildi. Yani 2025 kira artış oranı, konutlar için de TÜFE oranlarına göre belirlenecek. Dolayısıyla, 2025 yılında yenilenecek kira sözleşmelerinde, kira artış oranı TÜFE'nin on iki aylık ortalamasını geçmeyecek şekilde uygulanacaktır.

teklifimgelsin.com tarafından sunulan kira artış hesaplama aracı ile konut ya da iş yeri kira artış oranları hakkında bilgi sahibi olabilirsiniz.

5.YIL SONUNDA KIRA ARTIŞI NASIL HESAPLANIR?

Beşinci yılın sonunda kira artışı yalnızca TÜFE oranına göre belirlenmez. Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi uyarınca, beşinci yılın sonunda kira bedeli hem TÜFE oranı hem kiralanan taşınmazın emsal kira bedelleri hem de hakkaniyet ilkesi dikkate alınarak yeniden düzenlenir. Bu durumda, mahkeme veya tarafların anlaşmasıyla kira bedeli piyasa koşullarına uygun bir şekilde belirlenir. Yani, beşinci yıl artışı, TÜFE'nin yanı sıra emsal değerler ve hakkaniyet değerlendirmesiyle şekillenir.

KIRACI KIRA ARTIŞINI KABUL ETMEZSE NE OLUR?

Kiracı, yasal sınırlar içinde yapılan kira artışını kabul etmezse, ev sahibi ve kiracı arasında hukuki süreçler devreye girer. Öncelikle, ev sahibi kiracıya yazılı bir ihtarname göndererek yeni kira bedelini ödemesini talep eder. Bu ihtarname, kira artışının yapılması ve belirli bir süre içinde ödenmesi gerektiğini bildirir. Kiracı bu talebe rağmen artışı kabul etmez ve yeni kira bedelini ödemezse, ev sahibi tahliye davası açabilir. Mahkeme, kiracının yasal yükümlülüklerini yerine getirmediği gerekçesiyle tahliye kararı verebilir.

Ancak, kira artışının yasal sınırları aşması durumunda, kiracı bu artışı kabul etmek zorunda değildir. Örneğin, güncel durumda TÜFE oranını aşan talepler hukuken geçersiz sayılabilir. Bu durumda, kiracı yasal sınırlar dahilinde kira bedelini ödemeye devam edebilir ve ev sahibinin haksız artış talebine karşı hukuki yollara başvurabilir.

Taraflar arasında anlaşmazlık devam ederse, arabuluculuk gibi alternatif çözüm yolları da değerlendirilebilir. Arabuluculuk, tarafların bir uzman eşliğinde masaya oturup, sorunlarına karşılıklı olarak kabul edilebilir bir çözüm bulmaya çalıştıkları bir yöntemdir. Bu süreç, genellikle daha az maliyetli ve daha hızlıdır.

EV SAHIBI %100 ZAM YAPABILIR MI?

Hayır, yasal düzenlemeler gereği ev sahiplerinin %100 zam yapma hakkı bulunmamaktadır. 2024 yılında belirlenen düzenlemeler gereği kira artışlarında TÜFE oranları dikkate alınmalıdır. Bu oranlar baz alındığında ev sahiplerinin %100 zam yapma durumu mümkün değildir.

Ev sahibinin %100 zam talep etmesi durumunda kiracılar, bu orana itiraz etme hakkına sahiptir. Kiracı Hakları Derneğine yapılan müracaat sonucunda yasal süreç başlatılır ve gerekli incelemeler yapılarak karara varılır.

Kira sözleşmesinde %100 zam yapılabileceğine dair bir madde bulunsa bile, bu madde yasal sınırları aşan bir artış öngördüğü için geçersiz sayılır. Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi uyarınca, tarafların kira artışına ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılının TÜFE oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.

1 YILLIK KIRA SÖZLEŞMESI BITINCE EV SAHIBI KIRACIYI ÇIKARABILIR MI?

1 yıllık kira sözleşmesi bitince ev sahibinin kiracıyı doğrudan tahliye etme hakkı bulunmamaktadır. Ancak bazı durumlar neticesinde ev sahiplerinin kiracıları tahliye etme durumu vardır. Bu durumlar ise aşağıdaki gibidir:

• Kiracının sözleşmeye aykırı davranması,
• Kiracının kira ödemesini yapmaması ya da düzensiz ödeme gerçekleştirmesi,
• Kiracının sözleşmede tahliyeyi taahhüt etmesine rağmen belirli sürede evi boşaltmaması,
• Ev sahibinin zaruri ihtiyacını kanıtlayıp mahkemeye başvurarak tahliye kararı aldırması.

5 YILI DOLDURAN KIRACIYA EN FAZLA NE KADAR ZAM YAPILIR?

Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesine göre kira sözleşmesinin üzerinden 5 yıl geçmişse yeni kira bedeli, tarafların anlaşması olup olmadığına bakılmaksızın, tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) 12 aylık ortalamalara, kiralananın durumuna ve emsal kira bedellerine bakılarak  hakkaniyete uygun bir şekilde belirlenir.