İstanbul’da konut fiyatları ne kadar arttı?

İstanbul genelinde konut fiyatları son bir yılda yüzde 27,4 oranında artış gösterdi. Mayıs ayında İstanbul’da 11 bin 356 konut satışı gerçekleşirken bunun 3 bin 153’ü sıfır konut satışlarından oluştu. 2021’in ilk beş ayında İstanbul’da satılan toplam konut sayısı 82 bin 218 oldu.

Covid-19 salgını 2020 başında ülkemizi vurmadan önce de zaten durgun bir dönemde olan konut sektörü, ülkemizde ilk vakaların görülmeye başlanmasıyla birlikte çöküş yaşadı. Geçen yılın Nisan ve Mayıs aylarında dibi gören konut satışları, hükümetin inşaat sektörünü desteklemek üzere aldığı konut kredisi peşinat oranının düşürülmesi ve düşük faizli konut kredisi kampanyaları gibi önlemlerle rekor seviyedeki aylık satış rakamlarına ulaştı. Sonbahar aylarında yükselen faiz oranları nedeniyle satışlar düşüşe geçmesine rağmen sektör, 1,5 milyona dayanan satış rakamıyla yılı kapadı. Salgın şartlarına rağmen talepteki patlama fiyatlarda son yıllarda görülmeyen bir sıçramaya neden oldu. Konut fiyatları 2016’dan sonra ilk defa yıllık bazda reel getiri sağladı. Bölgesel düzeyde, özellikle sahil kentlerinde fiyatlar çok daha yüksek oranlarda artış gösterdi. Bu yılın Şubat ayından itibaren ise TL’de yaşanan değer kayıpları, global ölçekte zaten artış gösteren malzeme maliyetlerinin, yurt içi piyasada TL olarak çok yüksek seviyelerde artmasına neden oldu. En son Nisan ayına ilişkin olarak TUİK tarafından açıklanan inşaat maliyet endeksi verilerine göre inşaat maliyetlerinde geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 35,5 oranında artış gerçekleşti. İnşaat demiri gibi bazı girdi maliyetlerinin fiyatlarındaki artış oranı yüzde 100’ün üzerine çıktı.

İstanbul’da konut fiyatları yıllık olarak yüzde 27,4 oranında artış sergiledi. Emlak arama motoru Flatfy, Türkiye genelinde bölgesel konut fiyatlarına ilişkin olarak hazırladığı Mayıs ayı raporunu yayınladı. Bu rapora göre İstanbul’un en çok konut satılan ilçesi olan Esenyurt satılık daire fiyatları son bir yılda yüzde 25,3 oranında artış gösterdi. Esenyurt ilçesinde 3+1 dairelerin Mayıs ayı ortalama satış fiyatı 375.750 TL seviyelerinde gerçekleşti. Beylikdüzü’nde satılık daire fiyatları geçtiğimiz seneye kıyasla yüzde 37,5 artış sağlarken 3+1 daireler için Mayıs ayı ortalama satış fiyatı 534.500 TL düzeyinde seyretti. Başakşehir’de konut fiyatları son bir yıllık süreçte yüzde 37,8 oranında artış kaydetti. Başakşehir’de 3+1 dairelerin Mayıs ayı fiyatları ortalama 934.500 TL şeklinde oluştu. Kadıköy’de apartman dairesi fiyatları son bir yıl içerisinde yüzde 38,1 artış gösterirken 3+1 daireler için Mayıs ayı ortalama satış fiyatı 1.610.000 TL seviyelerinde gerçekleşti. Pendik ilçesinde konut fiyatları bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 24,9 oranında artış kaydetti. Pendik’te 3+1 daireler için ortalama satış fiyatı Mayıs ayında 442.000 TL düzeyinde oluştu. İstanbul’da satılık ev fiyatlarının en yüksek oranda artış gösterdiği ilçe yüzde 52,4 ile Adalar oldu.

İstanbul genelinde kiralık ev fiyatları son bir yılda ortalama yüzde 15,6 oranında artış sağladı. Kiraların en çok artış gösterdiği ilçe Beylikdüzü oldu. Beylikdüzü’nde kiralık ev fiyatları bir önceki seneye göre yüzde 26,1 oranında artış kaydetti. Esenyurt’taki kiralık evlerin fiyatları son bir yılda ortalama yüzde 25,2 oranında artış gösterirken Başakşehir’de kiralık evlerin fiyatlarındaki yıllık artış oranı yüzde 22,6 seviyelerine ulaştı. Kadıköy’de kiralık ev fiyatları geçen seneye göre yüzde 18,3 düzeyinde artış sergiledi. Pendik kiralık ev fiyatları bir önceki yılın aynı ayına göre ortalama yüzde 13,7 oranında artış gösterdi.

İstanbul ili genelinde konut satışları Mayıs ayında geçen yılın aynı ayına göre yüzde 48,6 oranında artarak 11 bin 356 adede ulaştı. İpotekli konut satışları bir önceki yılın aynı ayına göre göre yüzde 14,0 oranında gerileyerek 2 bin 210 adet olarak gerçekleşti. İstanbul genelinde ipotekli satışların Mayıs ayı toplam konut satışları içindeki payı yüzde 19,5 oldu. Diğer satış türleri kapsamında Mayıs ayında İstanbul’da toplam 9 bin 146 konut el değiştirdi ve bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 80,4 oranında bir artış sağladı. İstanbul’da satılan sıfır konut sayısı Mayıs ayında bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 23,8 oranında artarak 3 bin 153 oldu. Yeni konut satışlarının toplam konut satışları içindeki payı yüzde 27,8 şeklinde oluştu. İkinci el konut satışlarında ise Mayıs’ta 8 bin 203 adet konut el değiştirdi.

Yılın ilk beş ayında İstanbul genelinde satılan toplam konut sayısı bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 6,1 oranında artarak 82 bin 218 adede ulaştı. İpotekli konut satışları geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 43,9 düşüş kaydederken 16 bin 134 adede geriledi. İstanbul’da Ocak-Mayıs döneminde satılan sıfır konut sayısı 22 bin 958 olurken bu rakam yüzde 7,9’luk bir azalışa işaret etti.

İstanbul’da 2019 genelinde satılan toplam konut sayısı 237 bin 675 olurken 2020’de yüzde 11,5 oranında artış kaydederek 265 bin 98 adede ulaşmıştı. 2019’da sıfır konut satışları 92 bin 381 adetken bu rakam 2020 yılında yüzde 15,8 azalma sergileyerek 77 bin 785 adede gerilemişti. İstanbul’daki ipotekli konut satışları 2020’de 104 bin 170 adet olarak gerçekleşti. Geçen yıl İstanbul’un en çok konut satılan ilçesi Esenyurt oldu. Esenyurt’ta 2020 yılında 36 bin 234 adet konut satışı gerçekleşti.

2021’in ilk üç aylık döneminde yapı ruhsatı verilen bina sayısında İstanbul 3 bin 95 bina yapı ruhsatı ile ilk sırada yer alırken onu ikinci sırada İzmir, üçüncü sırada Muğla, dördüncü sırada Antalya izledi. Ocak-Mart döneminde Türkiye genelinde yapı ruhsatı verilen bina sayısı geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 131,8 artışla toplam 32 bin 832 adede ulaşırken Muğla, 2 bin 199 ruhsatla İstanbul ve İzmir’in ardından üçüncü sırada yer aldı. 2020’de yeni yatırımlardaki düşüş nedeniyle satışa hazır konut stoğu artış hızında gerileme yaşandı. Yaz mevsimine girerken vaka sayılarında düşüş yaşanması ve aşı çalışmalarının hızlanması, normalleşme sürecine girilmiş olabileceğine dair umutları arttırdı. Dolayısıyla yapı ruhsatı başvuru sayılarında da büyük artış gerçekleşti. Bu yılın ilk çeyreğinde yapı ruhsatı verilen bina sayısı geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 131,8 oranında artış kaydederken yapı ruhsatı verilen binaların toplam yüz ölçümü ise yüzde 87,5 oranında artış gösterdi. Bu oranlar yeni konut projelerinde dairelerin daha küçük boyutlarda tasarlandığını ve bağımsız bölümlerin ortalama metrekaresinin azaldığına işaret ediyor. Geçtiğimiz bir yıllık süreç içerisinde özellikle sahil kentlerindeki yapı ruhsatı başvurularında yaşanan artış dikkat çekici. Salgın, birçok kişinin şehir hayatını geride bırakarak sahil bölgelerinde yaşama imkânlarını değerlendirmeye başlamasına sebep oldu. Sahil kentlerinde yaşanan talep patlamasının sonucu olarak bu bölgelerdeki kiralık ve satılık ev fiyatları birkaç misli artış gösterdi. Yine de bu bölgelerdeki satılık evler çok daha hızlı şekilde el değiştirmeye başladı. Bu trendi kaçırmak istemeyen konut üreticileri de yazlık bölgelerde yeni konut projeleri hayata geçirmek için kolları sıvadı.

Bunun yanı sıra ülke genelinde müstakil tipteki konutlar için verilen yapı ruhsatı sayısı, bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 201,8 oranında artış gösterdi.

Geçen yıl talepte yaşanan patlama, fiyatların yükselmesinde önemli rol oynadı. Bu yıl ise konut fiyatlarında tamamen maliyet kaynaklı bir yükseliş yaşanıyor. TUİK’in paylaştığı Nisan ayı inşaat maliyet endeksine göre inşaat maliyetleri geçen yılın aynı ayına yüzde 35,5 artış kaydetti. Maliyetlerdeki bu artış, sıfır konut fiyatlarındaki yükselişle kendini göstermeye devam ediyor. Örneğin, yüzde 55,2 ile Antalya Alanya satılık daire fiyatlarının son bir yıl içinde en çok artış gösterdiği ilçelerden biri oldu.

Global emlak arama motoru Flatfy, kiralık veya satılık ev arayışında olan kişilere oldukça geniş bir seçenek yelpazesi sunmasının yanı sıra periyodik olarak emlak sektöründeki fiyat değişimlerine ilişkin raporlar hazırlıyor. Flatfy tarafından paylaşılan bu raporlar dönemsel fiyat değişimlerini içeriyor ve ev arayışında olan kişiler için yol gösterici bir nitelik taşıyor.