Cumhurbaşkanı Erdoğan'ın 'nass' inadı yüzünden dövizdeki yükseliş inşaat sektörünü vurdu. İnşaat maliyetlerinin yükselmesi ve gayrimenkulün en karlı yatırım aracına dönüşmesi, konut ve kira fiyatını katladı.
Adalet Bakanı Bekir Bozdağ, 1 Temmuz 2023'e kadar yenilenecek kira sözleşmelerinde belirlenecek artış oranının, önceki yıl ödenen miktarın yüzde 25'ini geçemeyeceği yönünde düzenleme yapılacağını duyurdu.
Aynı sırada İstanbul Büyükşehir Belediyesi'ne bağlı İstanbul Konut İmar Plan Sanayi ve Ticaret Anonim Şirketi'nin (KİPTAŞ) Genel Müdürü Ali Kurt'un bir tweetini gördüm.
Şöyle yazmıştı:
"Kira artışına yüzde 25 sınır uygulanamaz!
Fahiş artışlar zaten ciddi sorunlara yol açtı.
Bu uygulama ile davalar artar.
Ev sahipleri kiracıları çıkarmak için farklı yöntemlere başvurur.
Yeni krizlere yol açar."
Paylaşımı üzerine Kurt'u aradım.
Yüzde 25 düzenlemesinin niye uygulanamayacağını, ev sahipleri ve kiracılar arasında ne tür çatışmalar yaşanabileceğini ve çözüm önerilerini sordum.
Neden uygulanamaz?
Mesela, babamın bir dairesi var, kirasıyla geçiniyor. Kiraya nasıl zam yapıyor? Borçlar Kanunu'nun 344. maddesinde diyor ki, "Önceki yıl tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek şartıyla..." Şu an kaç? Yüzde 39. Sen 25 yaptın. 14 puan fark var. O zaman aradaki farkı devlet versin. Sen mal sahibinin parasıyla kiracıya artistlik yapıyorsun!
Bu sefer mal sahibi ne yapacak? Kiracıyı çıkarmaya çalışacak. Birçok yöntemi var. "Ben oturacağım" veya "Çocuğum oturacak" diyecek. Ya da kirayı bir gün geç yatırınca ihtar çekecek. İkinci ihtarı çekip tahliye davası açacak. Hayvan beslediğini iddia ederek, daireye zarar verdiğini söyleyebilir. Daireyi satar, yeni alıcı bir ay içinde tahliye davası açabilir. Hukuken mümkün. Kiracıyla mal sahibini karşı karşıya getiriyorsunuz.
Yüzde 25 yaptın, gitti. Madem yapabilecek iraden ve gücün var, o zaman kararname çıkar, de ki "Demirin fiyatını yüzde 5'e indirdim." Yapabiliyor musun? Yapamıyorsun. Bu onunla eşdeğer. Uygulanabilir değil.
Nasıl bir çözüm öneriyorsunuz?
Türkiye'de en büyük yatırım aracı gayrimenkul. Bu krizi çözmek için gayrimenkulün geçici bir süre yatırım aracı olarak kullanılmasının önüne geçilmesi lazım. İlk kez konut alacaklara vergi avantajı getirirsiniz. İkamet amaçlı olmayan ikinci ve üçüncü konutu olanlara kademeli vergi. Böylece insanlar kiraları fantastik artıramaz.
Evini akrabasının üzerine yapar. Nasıl takip edeceksiniz?
20 dairesi olan 20 adamın üstüne kayıt mı edecek? Sürdürülebilir değil ki. Yüzde 25'i nasıl takip edeceksiniz asıl? Mutlaka alternatif yollar arayacak vatandaş.
Ne gibi?
Mesela, yüzde 30'da anlaşacağım, 5 lirasını elden alacağım. Kayıt dışılığı teşvik etmiş olacağız.
KİPTAŞ olarak neden ucuz konut yaparak çözüm üretmiyorsunuz?
Maliyet arttığı için üretim yapamıyorum. Bir konutun metrekare maliyeti 8.500 TL- 10.000 TL arasında. 100 metrekarelik bir konut 2.5 milyon TL'ye geliyor. Sosyal konut yapılamaz.
Neden?
Devletin sübvanse etmesi lazım. Ben şirketim, kamu kurumu değilim. TOKİ değilim. KDV indirimi yaptılar satışı teşvik için. Kardeşim, sen malzemeyi ucuzlat. Malzemenin üretimi için sanayi kuruluşlarına teşvik ver. Hem istihdama katkı sağlarsın, hem maliyeti düşürürsün. İnşaat girdilerinin yüzde 8-18 arasında KDV'si var. KDV'yi sosyal konut ve kentsel dönüşüm projelerinde sıfırla. Maliyette yüzde 10-15 indirim sağlarsın.
Kira artışı için maliyeti düşürmemiz ve göçü düzenlememiz lazım. İstanbul da dahil, büyük kentler doğal eşiklerine kadar doldu. Yeni konut yapmak demek, Kanal İstanbul'un olduğu yeri imara açmak demek. Devletin elinde arsa kalmadı. Satışı teşvik edeceğine üretimi teşvik et. Bir sürü boş konut var. Devlet gelsin, kamulaştırsın.