İstanbul'da pandeminin sonundan beri yaşanan ve hızla artarak devam eden konut fiyatlarındaki artış vatandaşların barınma sorunları yaşamasına ve devletin TOKİ konutları inşa ettirme projelerine hız vermesine neden olmuştu.
Koronavirüs salgını sonrası konut fiyatlarında ve kiralarda yaşanan artış nedeniyle çok sayıda vatandaşın barınma sorunları yaşamasına neden oldu. Bu durumu hükümeti yeni çözümler aramaya iterken, çözümün ilk adresi Toplu Konut İdaresi Başkanlığı (TOKİ) tarafından yapılması planlanan konutlar oldu.
İstanbul'da pandeminin sonundan beri yaşanan ve hızla artarak devam eden konut fiyatlarındaki artış vatandaşların barınma sorunları yaşamasına ve devletin TOKİ konutları inşa ettirme projelerine hız vermesine neden olmuştu.
Ancak uzmanlar bu konutların da kayda değer bir düzelmeye neden olmayacağı görüşünde. "Kira öder gibi ev sahibi olma" beklentisi içinde olan vatandaşlar ise mevcut konut ücretlerinden ve kiralarından rahatsız.
2023 yılı içerisinde kira fiyatlarında gerileme olması beklenirken bazı uzmanlar ise bunun çok da gerçekçi olmadığını belirtiyor. Uzmanlar kira ve konut fiyatlarını belirleyen ana unsurun arz-talep dengesi olduğunu, arsa ve inşaat maliyetlerinin ise katlandığına vurgu yapıyor.
"Yükseliş devam edecek"
Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Büyükduman, Independent Türkçe'ye yaptığı açıklamada konut fiyatlarında ve kiralarda düşüş beklemediğini söyledi.
Gayrimenkul iktisadı alanında dersler veren Büyükduman'a göre yeterli arz olmadığından fiyatlardaki yükselişe devam edecek.
Mevcut artışların nedenlerinin irdelenmesi gerektiğini vurgulayan Büyükduman, "Sorun, Türkiye'nin yeterli konut arzının bulunmamasından kaynaklanıyor" dedi.
"Arz-talep yetersiz ve maliyetler yüksek"
Fiyatlardaki artışın, arz- talep dengesinin yetersizliği ve maliyet enflasyonunun yüksekliğinden ileri geldiğini belirten Büyükduman şu şekilde konuştu:
"Genel bir enflasyonist süreç var. Kira rayiçlerindeki artış da çok kuvvetli. Yurtiçi üretici fiyatları endeksi yüzde 145. Merkez Bankası konut fiyat artışı yüzde 145 olarak açıklandı. Para politikası dolayısıyla faizler, enflasyonun çok altında. Faizlerin düşük olduğu ortamda varlık fiyatları yukarıya doğru gider ya da Türk lirası cazip olmazsa, insanlar parasını korumak için altın, döviz, gayrimenkule yönelir. Sonuç olarak, arz yetersiz. Talebi ilave artıran bir faiz politikası var."
"100 bin konut bile fiyatları düşürmeye yetmez"
TOKİ konutları bir hamle olsa da talep karşısında yetersiz kalacağını belirten Büyükduman'a göre, iki yılda 100 bin konut yapılsa dahi bu durumun fiyatları düşürmeye yetmeyecek.
Sosyal konutlara ağırlık verilip daha küçük evlerin yapılacağına dikkati çeken Büyükduman, yaşananları ekonomide "anons etkisi" olarak niteleyerek, "Ortada bir şey yokken, gelecekte yapılacak şeylerle ilgili beklenti doğdu. 'Treni kaçırmadan daire alalım' düşüncesindekilere, 'Durun bekleyin' diyerek piyasadaki talebi düşürmeye çalışmak "anons etkisi"ne neden oldu" ifadelerini kullandı.
Büyükduman, mevcut para politikasının fiyatları artırıcı etkisine işaret ederek, "Rasyonel bireyler şunu biliyor ki faizin düştüğü yerde fiyatlar artar. Şimdi ise kamu bankaları 1,29'dan kredi veriyorsa, özel bankalarınki aylık yüzde 2,5 oranının üzerinde. Reel anlamda verenlerin fiyatı artınca faizler yükselmiş demektir ve fiyatlar düşer" değerlendirmesinde bulundu.
"Talep çok arz yok"
Emlak ve Yatırım Uzmanı Mert Başaran da Independent Türkçe'ye yaptığı açıklamada benzer görüşleri savundu.
"Talep çok, arz yok" diyen Başaran, "Yeni inşaat yapacak ne arsa var ne de inşaat maliyetlerinden ötürü müteahhitlerde güç" dedi.
"En düşük arsa maliyeti bir milyon lirayı, daire inşaat maliyeti 600 bin lirayı geçti. Fiyatlar düşmez, aksine artmaya devam eder" diyen Başaran pandemiden dolayı ruhsat alamadığı için konut yapamayan müteahhitlerin durumunun da arzı olumsuz etkilediğini aktardı.
"TOKİ 100 bin konut yapılacak deniliyor ama en az 2 sene sürecek"
Mert Başaran'a göre TOKİ konutları olumlu bir hamle olsa da daireler ihtiyacı karşılayacak yeterlilikte değil. Ayrıca konut fiyatları pek çok değişkene bağlı olduğundan bunların bir anda düşmesi de mümkün görünmüyor.
81 ilde toplu konut yapılmaya başlansa bile projelerin hemen sonuçlanmayacağından fiyatlara etki etmeyeceğini savunan Başaran, "TOKİ 100 bin konut yapılacak deniliyor ama en az 2 sene sürecek" tespitini yaptı.
"İstanbul'da 75 bin konuta daha ihtiyaç olacak"
Cumhurbaşkanı kararıyla İstanbul'da bir finans merkezi kurulması ve Ankara'daki büyük banka ve şirketlerin buraya gelmesiyle 75 bin konut ihtiyacının daha doğmasını bekleyen Mert Başaran, piyasadaki emlak fiyatlarını artıran bir diğer etmenin ise yabancıların talebi olduğunu belirtti.
Başaran; Suudi Arabistan, Irak gibi ülkelerden alıcıların başı çektiğini, son aylarda Rusların da çıkışa geçtiğini dile getirdi.
"İstanbul; New York, Londra gibi çok zenginlerin, oligarkların yaşam yeri haline gelecek"
İstanbul özeline de değinen Mert Başaran'a göre bu kent dünyanın gözde destinasyonları arasına girdi.
İstanbul'un giderek daha önemli hale geldiğini belirten Başaran'a göre burası bir New York ya da Londra gibi dünyanın merkezlerinden biri olacak, burada oturmak daha da pahalı hale gelerek güçleşecek zira kent; çok zenginlerin, oligarkların yaşam yeri haline gelecek.
Bu nedenle İstanbul'un merkezinden Kurtköy, Gebze, Çatalca, Silivri taraflarına kaymaların artacağını ifade eden Başaran, diğer büyük kentlerde de -kiradaki kadar yüksek olmasa da- konut fiyatlarındaki artışın süreceğini ifade etti.
"Eylül-ekim gibi kiralar yüzde 30 artar"
Diğer taraftan kiraların da düşmeyeceği, bilakis eylül-ekim aylarında öğrenci hareketliliğinin etkisiyle daha da artacağını ileri süren Başaran, şunları kaydetti:
"Özellikle İstanbul'daki 20 milyonun 10 milyonu, 18 yaş altı. Bu çok yüksek bir oran. Demek oluyor ki, önümüzdeki 20 yılda yeni toprağa ihtiyaç olacak ama bu mümkün değil. Dolayısıyla talep devam edecek. Bekarlar, tek başına yaşayanlarla iyice daire ihtiyacı doğdu. Genç nüfusa ek olarak evlenme, boşanmalarla toplamda 700 bin konuta ihtiyaç var. Son Üniversite dönemi nedeniyle öğrenci hareketliliği yaşanacak. Eylül-ekim gibi İstanbul'a 50 bin okumak için gelecek ve çoğu artık burada kalıp dönmeyecek. Umarım yanılırım ama eylül-ekim gibi kiralar yüzde 30 artar."
"Bireyler, yüksek enflasyona karşı parasını korumak için gayrimenkule yöneliyor"
Özellikle bu dönemde bireylerin yüksek enflasyona karşı ellerindekini korumak adına da yatırıma yöneldiğine değinen Mert Başaran, "Yaz mevsiminde, insanlar tatildeyken bile '2 milyona satılır' diye düşündüğümüz bir yer 2 milyon 250 bine gidiyor. Kredi çekip kendilerini korumak için gayrimenkule yöneliyorlar. Yüzde 100 enflasyonun olduğu bir yerde siz gidip yüzde 25'le kredi verirseniz, insanlar bunu değerlendirir. Kredi alımı zorlaştırıldı ama alan hala alıyor. Nüfusun yüzde 10'u bile alsa, piyasada mal yok" yorumunu yaptı.
"New York'taki gibi İstanbul'da da oda kiralama artacak"
Mert Başaran'a göre yurtdışındaki pek çok ülkede, özellikle de ABD'nin New York kentinde çok tercih edilen oda kiralama yöntemi, Türkiye'de de popülerleşecek.
Orta gelir düzeyindeki kişilerin artan hayat pahalılığı nedeniyle evindeki boş oda ya da odaları kiralama yoluna gideceğini belirten Başaran, özellikle geçim zorluğu çeken yaşlılar ve emeklilerin buna yöneleceği görüşünde.
"Yaşlı teyzeler geçinemeyince odalarını kiralıyor, iki düzgün öğrenci gelsin de kirama destek olsun diye düşünüyor" ifadelerini kullanan Başaran, büyük kentlerin çok dolduğunu, tersine göçün şart olduğunu belirterek özellikle İstanbul'a komşu Kocaeli (İzmit), Sakarya (Adapazarı) ya da nispeten yakın Bilecik gibi kentlere dikkati çekti.
"Dünyada mülkiyetsizleştirme projesi var"
Dünya genelinde "mülkiyetsizleştirme" projesiyle insanlara "ev alamayacaksınız, hayatınızı yaşayın" görüşünün empoze edilmeye çalışıldığını da savunan Başaran, özellikle genç neslin ümitsizlikten dolayı bu alana doğru kayabildiğini dile getirdi.