Fahiş artış devam ediyor: Kiralar neden yükseliyor?

Özellikle son bir yılda fahiş kira artışlarının ortaya çıkardığı barınma krizi boyut atlamaya devam ediyor. Gelirinin önemli bir kısmını barınma ihtiyacı için harcayan vatandaşın isyanı sürerken yetkililerin aldığı önlemler de krizi sonlandırmaya yetmedi.

Konuyla ilgili Milliyet'e açıklamalarda bulunan gayrimenkul uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı 5 maddede kira artışının nedenlerini açıkladı. Özelmacıklı konuşmasında şunları söyledi:

“Konut kiralarında yeni dairelerdeki artışlar gün geçtikçe yükseliyor ve artmaya da devam ediyor. Endeksler açısından baktığımızda İstanbul’da artık metrekare fiyatları 200 TL’ye dayandı. 100 metrekare daire için 20 bin TL isteniyor. Eski dairelerde bu rakam 150-160 TL bandında, yani 100 metrekare bir daire için 15-16 bin TL gibi kira bedelleri talep ediliyor.

Son 1 yıla baktığımızda kira fiyatlarının neredeyse İstanbul’da yüzde 110-120 seviyelerinde arttığını söylemek mümkündür.

ARTIŞ DURULMAYACAK

Bu sadece İstanbul ile sınırlı bir durum değildir. Mesela Ankara’da bu artış çok daha yoğun bir şekilde yaşandı, neredeyse Ankara’daki artışlar yüzde 200 seviyesinde gerçekleşti. Ankara’da kiralar geçen yılın aynı döneminde metrekarede 40 TL seviyelerindeyken, şimdi kira bedellerinin 100 TL’yi geçtiğini söyleyebiliyoruz. İzmir’de kira artışları yüzde 150 seviyesinde arttı. Metrekare başı ortalama 50 TL olan fiyat 120 TL seviyelerinde.

KİRAYI TETİKLEYEN FAKTÖRLER

Kira fiyatlarındaki artış durulacak mı? Pek durulacak gibi değerlendiremiyoruz. Kirayı tetikleyen farklı şartlar devam ediyor. Bunlardan birincisi yeni konut arzında yaşanan eksikliktir. Deprem bölgesinde var olan yapılaşma yoğunluğu ile İstanbul ve diğer illerde üretimler durma noktasına geldi.

Gerek işçi tedariki gerekse malzeme ve ekipman tedariki deprem bölgesine yoğunlaştı. Bu noktadaki projelerde aksama var diyebiliriz.

Bir diğer neden konut kredilerine getirilen sınırlamadır. Bu noktada konuta erişimin zorlaşması insanların konut alımından ziyade kiralamaya yöneltti. Zaten bunu son günlerde açıklanan konut satış rakamlarındaki düşüşlerden de görebiliyoruz.

YENİ EĞİTİM DÖNEMİ ARTIŞI ETKİLEYECEK

Fiyatların artması nedeniyle düşen satışlar sonrasında insanlar ihtiyaçlarını kiralama yaparak karşılamaya çalışıyor. Bu da kiraya olan talebi artıran önemli bir unsurdur. Yaz sezonunun başlaması ile beraber evliliklerin başlaması, deprem nedeniyle daha güvenli yapılara kayma ihtiyacı, kentsel dönüşüm sonrası yıkılan binalar ve çevresinde yeni konut ihtiyaçları her geçen gün kira fiyatlarını yukarı doğru çekiyor.

Önümüzdeki dönemde gerek üniversiteyi kazanan öğrencilerin uzaktan eğitim döneminde boşalttıkları daireleri tekrar kiralamaya duyacakları ihtiyaçlar, belki yine yeni dönemde yapılacak memur atamaları vb. sebeplerle bu ihtiyaç daha da artacaktır, fiyatların bu noktada tetiklenmesine etki yapacaktır.

KİRA SINIRI DA YÜKSELMENİN SEBEBİ

Kira sınırı düzenlemesi de mal sahiplerinin yeniden kiraya verirken fiyatı daha yukarı çekmelerine neden oluyor diyebilirim. Kira sınırlamasının uzayıp uzamayacağı, hatta birkaç dönem tekrar uzatılması mal sahiplerini de artan enflasyon karşısında başlangıçta daha yüksek bir kira bedeli istemeye yönlendiriyor. Bu nedenle de kiracısı çıkan, taşınmazını kiraya vermek isteyenler gelecek fiyatı şimdiden almak istiyorlar.

Bu durum özellikle İstanbul gibi bazı yerlerde kira amortisman sürelerini daha aşağı çekeceğe benziyor. İstanbul’da ortalama kira amortisman süreleri ortalama 25 yıl gibi bir süredeyken, bunların artık 20 yıla kadar düşmeye başladığını görüyoruz. Satılık konuta erişmek zorlaştıkça amortisman süreleri de düşüyor. 20 yıla kadar gerilemeye başladı diyebiliriz.

İNTERNET İLANLARINDAKİ FİYAT DEĞİŞİMLERİ NASIL KONTROL EDİLİR?

İnternetteki ilanlarda çok sayıda düzenlemeye ihtiyaç var. Bu noktada bazı ilanlar kişinin kendisine ait olmayan evlerin ilanları verilerek de yapılabiliyor. Daha ucuz bir kira bedeliyle oturan kişi alternatif bir yer bulduğunda mal sahibinin haberi olmadan o daireyi kiralık olarak verip buradan bir gelir elde edebiliyor.

‘EV SAHİPLERİ HİZMET BEDELİ İSTİYOR’

Bazı mal sahipleri internetten ilan verip artık hizmet bedeli ister hale geldiler. Bununla ilgili ilan örnekleri portallarda yer alıyor. Mal sahibi kendi yerini verirken, hizmet bedeli talep ediyor.

Bunun yanında daireleri eşyalı hale getirip günlük kiraya verenler de var. Kiraladıkları evi, mal sahibi kendi evini düşük kiradan kaçmak adına eşyalı hale getirip daha kısa dönemde daha yüksek kiralara vermek istiyor. 2 yılda günlük kiralık ilan sayısı yüzde 50 oranında arttı.

‘KİRA FİYATLARI SUNİ İLANLARLA YÜKSELİYOR’

Burada yapılan sistemde özellikle ilan girmeden önce web tapu’dan mal sahibi beyan kontrol sistemine ihtiyaç var. Kişi gerek satılık ve kiralık ilan girecekse öncesinde gayrimenkulün sahibi ve ilgilisi olduğunu ispatlar bir onay kodu almalı ve bu kodla ilan girmelidirler. Yoksa suni ilanlarla bu bölgedeki kira fiyatlarının bir anda sahte ilanlarla çok farklı bir rakama çekebiliyor. Bu da piyasa açısından olumsuz bir algı oluşturuyor.

Kira kontratları yapılırken tapu suretinin de kontrata eklenmesi ve evrak olarak tarafların arasında mutlaka talep edilmesi de alınabilecek önlemlerin bir diğeridir. Bu noktada da kira kontratlarının e-Devlet üzerinden sisteme döndürülmesine her zamankinden daha çok ihtiyaç duyuyoruz. Bu oluştuğu taktirde kira değer haritaları oluşturulabilir, gerçek olmayan ilanlar bu yöntemle elenebilir.