KIRA TESPIT DAVALARINDA BAŞARI İÇIN DIKKAT EDILMESI GEREKEN 11 KRITIK NOKTA
Kira tespit davaları, hem kiracılar hem de kiraya verenler için önemli hukuki süreçlerdir. Bu davalar, mevcut kira bedelinin artırılması veya azaltılmasını talep etme imkanı sunar. Tarafların kira bedelinde anlaşmazlık yaşaması durumunda, hukuki yollarla çözüm arayışına girilir. Kira bedelleri, bir önceki yılın tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamaya göre değişim oranını geçmemek şartıyla belirlenir. Bu kural, 1 yıldan daha uzun süreli kira sözleşmeleri için geçerlidir.
Avukat Tarık Çakmak, sosyal medya üzerinden kira tespit davalarında dikkat edilmesi gereken 11 önemli noktayı açıkladı. İşte bu kritik hususlar:
Süre Yönünden Dikkat: 5. yıl dolmadan açılan kira tespit davaları, süresinde açılmadığı gerekçesiyle reddedilmemelidir. Eğer yargılama sırasında 5 yıllık kira süresinin sonuna gelinmişse, davaya devam edilmelidir.
Yenileme Sözleşmeleri: Kira yenileme sözleşmesinde kira bedeli, emsal ve rayiçlere uygun değilse, yenileme sözleşmesinin imzalanmasından itibaren 5 yıl geçmemiş olsa bile, ilk sözleşmenin başlangıcına göre geçen süre dikkate alınarak kira bedelinin tespiti talep edilebilir.
Kira Artış Hükümleri: Kira kontratında artış hükmü veya iradesi varsa, kira tespit davası ihtara gerek olmaksızın kira dönemi içinde herhangi bir tarihte açılabilir ve kira dönemi başından itibaren tespit istenebilir.
Dava Açma Yetkisi: Kira tespit davasını kiraya verenler açabileceği gibi, Anayasa'nın 35. maddesi gereğince mülkiyet hakkının doğal bir sonucu olarak kiracılar da açabilir.
Mülkiyet Durumu: Paylı mülkiyette her paydaş kendi oranı doğrultusunda kira tespit davası açabilir. Elbirliği mülkiyetinde ise tüm ortaklar birlikte dava açmalı veya açılan davaya katılmalı ya da izin belgesi vermelidir.
Kira Türü: Kira tespit davası yalnızca konut ve çatılı işyeri kiraları için geçerlidir. Genel kira veya hasılat kirası için kira tespit davası açılamaz. Kiralanan yerin açık ve çatılı kısımlarının ayrımı önemlidir.
Haklar ve Islah: Kira tespit davasında fazlaya ilişkin haklar saklı tutulamaz ve saklı tutulan bu hakla ilgili ıslah talebinde bulunulamaz.
Mahkeme Araştırmaları: Hak ve nesafet ilkesi gereğince, mahkeme kira parasını tespit ederken şu hususları araştırmalı ve dava dosyasına eklemelidir:
- Emsal kira sözleşmeleri
- Bilirkişi tarafından kiralanan taşınmaz ve emsallerinin incelenmesi
- Dava konusu yerin kiraya etkisi olabilecek tüm niteliklerinin karşılaştırılması
- Emsal kira bedellerinin uygunluğunun somut gerekçelerle anlatılması
- Taşınmazın tespit edilen kira dönemi itibariyle boş olarak getirebileceği kira parası
Hakkaniyet İndirimi: Kira bedeli belirlenirken hakim, hakkaniyet indirimi yapmalıdır. Bu indirim, davacının talep ettiği rakam üzerinden değil, bilirkişi raporundaki miktar üzerinden uygulanmalıdır.
Dava Harcı: Kira tespit davasında aylık kira bedelinin belirlenmesi istenmişse, dava harcı, tespit istenilen aylık kira bedeli ile mevcut aylık kira bedelinin farkı üzerinden hesaplanmalıdır.
Kesinleşme Şartı: Kira tespit davası kararının uygulanabilmesi için kesinleşmiş olması gerekmektedir.
Avukat Tarık Çakmak, bu 11 maddeye dikkat edilerek kira tespit davalarında daha etkili ve başarılı bir süreç yürütülebileceğini vurguladı. Kira tespit davalarında bu önemli noktaların göz önünde bulundurulması gerektiği belirtildi.