Site yönetimlerine yeni kurallar geliyor

Milliyet'te yer alan habere göre konuyla ilgili açıklamalarda bulunan Gayrimenkul Uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı şu ifadeleri kullandı:

"Sertifika almış tesis yönetim şirketleri site yönetimine talip olabilecek ve bu denetlenecek. Belge alamayan tesis yönetim şirketleri kapanacak.

Gerek apartmanlar gerekse siteler için toplanan avans payları aslına bakarsak bu yapıların işletme projeleri çerçevesinde gider gereksinimlerine göre toparlanmaktadır.

Siteler ve tesisler aslına bakarsak kar amaçlı yerler olmayıp denk bütçe kaygılı yerlerdir. Bu nedenle zaten belli bir kar ya da gelir hedefi ile çalışmazlar. Bu noktada bu tesislerdeki, sitelerdeki bağımsız bölüm sahipleri işletme projesi çerçevesinde bazı giderlere eşit olarak bazı giderlere ise arsa oranı oranında katılmak ve yükümlülüklerini yerine getirmek zorundadır.

‘Sınırlandırma mümkün değildir’

Bu çerçevede mesela asgari ücret sebebiyle bir ücret artışı gerekiyorsa bu herhangi bir sınırlamaya bağlı olmadan ister istemez yapılmak ve aidatlara yansıtılmak durumundadır. Herhangi bir kanuni sınırlandırma ve düzenleme beklememiz gerek yasal açıdan gerekse de kanuni açıdan mümkün değildir.

Bununla birlikte tabi ki bu sektörde aslına bakarsak etkinlik gösteren çok sayıda tesis yönetim firması bulunmaktadır. Lakin bu tesis yönetim firmalarının belli bir standarda kavuşması, aynı zamanda bu sektörün yasal tanımının yapılması, tesis yönetim firmalarının taşınmaz ticaretinde olduğu gibi belli bir yetki belgesi alması, hatta kapasitelerine göre müteahhitlerde olduğu gibi sınıflandırılması önemli bir ihtiyaçtır. Bu mevzuda yasal düzenleme yapıldıktan sonra Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın mevzuat emekleri yapabileceğine inanıyoruz.

Fahiş artış devam ediyor: Kiralar neden yükseliyor?

‘Aidat giderlerinin yüzde 65’i personel giderleri’

Gayrimenkulle bağlantısı açısından baktığımızda doğru yönetilen sitelerin değerlerinin gayrimenkulün fiyatlarına da olumlu yansıdığını söylemek mümkün. Aidat giderleri kapsamında giderlerin önemli bir kısmı ki ortalama yüzde 65’i personel giderlerinden oluşmaktadır. Bununla birlikte yüzde 10-15'i elektrik ve ortak alan giderleri, bu kadarlık bir kısmı daha bakım ve onarım giderleri gibi harcamalar çerçevesinde gerçekleşmektedir.

‘Asgari ücret artışı ve enflasyon zamlara neden oluyor’

Gerek asgari ücretteki artış, gerekse de enflasyon artışı ister istemez aidatların da belli sitelerde belli dönemlerde zamlanmasına neden oluyor.

Avrupa’dan farklı olarak maalesef tesislerimiz ve sitelerimiz son yıllarda ortak alan maliyetleri çok yüksek olacak şekilde inşa edildi. Büyük havuzlar, sosyal alanlar, peyzaj giderleri, belki de çok etkin ve verimli kullanılmayan birçok ek tesisler maalesef sitelerde yer aldı ve bunlar da bazı siteler için özellikle aidatları kira bedelleri ile yarıştırır hale geldi. Büyük siteler haricinde sınırlı bloklu hatta tek bloklu rezidanslarda yapılan alanlar, işletme maliyetlerini önemli bir derecede artıyor.

İstanbul’da geniş alana yayılmış müstakil yapıların olduğu sitelerde ve gerçekten ortak alanlarında çok sayıda tesisin olduğu yerlerde yüksek aidat oranları ile karşılaşabiliyoruz. Bu alanlar büyüdükçe personel ihtiyacı arttığı gibi Çevre, bakım gibi maliyetlerde de büyük artışlara gereksinim duyuyor.

Aidat artışında ‘kira’ detayı

Genel anlamda aidatların olmasını beklediğimiz oranlar oradaki taşınmazların kiralarının yüzde 15’i seviyesinde olmasıdır. Buradaki giderler bazen doğru hesaplanmadığı gibi bu siteleri yöneten kişi ya da kişilerin başka amaçlarla ve ek gelirler elde etmek suretiyle yüksek oranlarda aidatlar topladığına da tanık oluyoruz.

Hatta bazılarına mafya vari yapılan yöntemlerle kendilerini yönetime seçtiren kişiler çok sayıda mağduriyet yaşatıyor. Avans hesaplarında toplanan paralarla kaybolanlar veya denetim raporundan geçmeyen siteler hakkında her geçen gün farklı haberlere de tanık oluyoruz.

Toplu yaşamın vazgeçilmezi olan site yönetimlerinin belli bir standarda kavuşması aynı zamanda yönetim faaliyetlerinde bulunacak kişilerin mesleki yeterlilik belgesine sahip kişilerden oluşması aynı zamanda bu firmaların belli bir teminat ödeyerek kapasitelerine göre yetkilendirilmesi toplu yaşamlarda yaşamı kolaylaştıracak malikler açısından da suistimallerin önüne geçilmesine yarar sağlayacaktır.”